从几项指标背离预估2018年房地产走势

作者 上海证券报  来源 上海证券报
2018-02-02 16:24:04  浏览量 420  评论数 0
[摘要] 在经历了2016年的“去库存”和2017年的“紧调控”之后,2018年的房地产市场将进入相对平静的发展期。房地产开发投资将会缓慢下行,但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中,行业集中度将会继续提升。相应的,几个背离的指标也有望出现弥合态势。

房地产行业的韧性对中国经济在2017年企稳回升发挥了重要作用。这一年房地产业在我国GDP的占比已升至6.51%,是有统计以来的最高水平。只是,随着房地产去库存告一段落及调控仍保持高压之势,房地产市场也呈现出一些统计指标的背离现象。

二是新开工快,但整体施工慢。2017年1月至12月,房屋新开工面积同比增长7.0%,增速比1月至11月提高0.1个百分点,与此同时,1月至12月施工面积同比增长3.0%,增速仅比1月至11月回落0.1个百分点。新开工和施工面积增速相比2016年都有所回落,但前者仍远高于后者。

三是拿地猛,但开发增速放缓。2017年1月至12月土地成交价款13644亿元,同比猛增49.4%,是2011年初以来的最高水平,而同期全国房地产开发投资同比名义增长7.0%,增速比1月至11月回落0.5个百分点,是全年最低水平。

从宏观层面分析,2017年是房地产调控大年,政策调控的目标在于通过短期调控政策常态化以维持房价中期稳定,为落实长效机制提供窗口期。与往年相比,2017年调控体现出三个特点:热点城市政策出台“高频次”、调控城市覆盖“范围广”、政策措施“多维度”。一方面,预售证监管、土地供应调控及限售等政策,在供给端限制增加供应。另一方面政府又通过需求端调控对投资需求严加限制,甚至影响了一部分自住需求。由此,房地产销售增速趋势性回落,进而影响到企业的开发资金来源和投资增速。

在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的大政下,2018年的调控政策仍将继续延续,但会逐渐向供给层面偏移,为长效机制落地争取时间。预计销售增速将会继续下行,进而会通过“销售—资金来源—房价—新开工—投资”的渠道向投资端传导,房地产开发投资增速由此将逐渐放缓。

总体来看,房地产市场在经历了2016年的“去库存”和2017年的“紧调控”之后,2018年将进入相对平静的发展期。调控政策加码的空间有限,而且会逐渐向供给端偏移;房地产开发投资将会缓慢下行,但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中,行业集中度将会继续提升。相应的,几个背离的指标也有望出现弥合态势。

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