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机构评部分城市放松楼市限制:或源于地方财政压力

作者 中国财经界  来源 中国财经界
2018-02-02 16:23:02  浏览量 359  评论数 0
[摘要] 2018年伊始,南京、兰州出现楼市政策新动向,纷纷放宽限购政策。但目前房地产政策的基调是维稳,中央经济工作会议也提到:“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”。

  南京放宽限购吸引人才,兰州落实分类调控、因域施策:南京的放宽限购主要是针对知识型、技术型人才,是吸引人口尤其是人才流入的政策措施,同时可能有修复房地产市场的目的。兰州取消市内偏远地区的限购政策,放宽城区限购条件,同时在城区实行限售政策。兰州本次的调控政策,主要体现在对市内的不同区域施行不同的调控政策,郊区房地产库存还较高,放宽限购能满足部分住房需求,而市内限售则是对投机的抑制,是对“抓好房地产分类调控”的践行。

  南京、兰州房地产表现低迷,南京财政收入年内下滑明显:南京与兰州都存在房地产投资动力不足,住宅销售量价齐跌的情况。另外,两市地方政府财政收入增速平稳,2018年也面临增速放缓压力;南京市2017年土地出让收入较2016年有下降,两市存在为提高政府收入而放宽楼市限制条件的可能。

  2018年地方政府融资约束将更加严厉,中央严控金融风险的态度坚决。地方政府面临偿还到期债务压力的同时,融资端受严格限制。个别地方政府存在一定财政平衡的压力,不排除个别区域地方政府在全国总体的调控方针下,通过结构性政策鼓励购房,拉动区域内地产销售从而推动土地出让提高来缓解一定程度上的财政平衡压力的可能。我们认为10年期国债收益率将在3.8%到4.0%区间波动。

  一、 南京放宽限购吸引人才,兰州落实分类调控、因域施策:

  2018年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局等三部门联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,通知主要内容包括:

  2) 城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

  兰州取消市内偏远地区的限购政策,放宽城区限购条件,同时在城区实行限售政策。兰州本次的调控政策,主要体现在对市内的不同区域施行不同的调控政策,郊区房地产库存还较高,放宽限购能满足部分住房需求,而市内限售则是对投机的抑制,是对“抓好房地产分类调控”的践行。

  截至2017年11月末,全国地方政府债务余额165,944亿元。其中,一般债务104,109亿元,专项债务61,835亿元;政府债券147,125亿元,非政府债券形式存量政府债务18,819亿元。据wind统计,2018年到期的政府债券8400亿,到期规模比2017年增加2.5倍。并且部分省份融资平台债务增长较快,从中债资信披露的8个省份融资平台2013年6月至2016年12月的负债统计情况来看,7个省份增长1.5倍至8.0倍不等,政府隐性负债规模不容小觑。综合来看,政府负债端压力较大,而政府的资金来源主要为财政收入、政府性基金收入,以及城投债、非标融资与委托贷款、PPP融资等,因此政府有比较充足的动力提高收入。

  政府性基金收入主要来源于土地出让收入,房地产市场的投资情况很大程度上决定了政府性基金收入的大小。考虑到2018年房地产继续降温,销售与土地出让持续走低,假设全年土地出让增速从30%下降到-15%,2018年全国性政府性基金收入增速从2017年的27~30%下滑到-13%。下表为我们在债市策略双周报中测算的2018年政府性基金收入情况。

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  三、 南京、兰州房地产表现低迷,南京财政收入年内下滑明显:

  南京与甘肃两地的政府公共财政收入累计同比增速17年以来皆在低位运行,政府财政收入增长缺乏动力,2018年财政收入增速也将放慢。江苏省与甘肃省的地方政府性基金收入在2016年有明显的增长(右轴为甘肃省对应的地方政府性基金收入)。根据南京市统计局的数据,发现南京市2017年年内财政收入下滑较大,尤其是2017年下半年,跌幅较大。

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  各地区陆续出现违规举债、虚报财政收入的现象:2017年年初辽宁承认财政数据造假,经济数据被注入水分,今年年初,经财政审计部门反复核算,内蒙古调减2016年一般公共预算收入530亿元,占总量的26.3%,同时调整2017年收支预算预期目标。调减后,2017年全区一般公共预算收入1703.4亿元,比2016年公布数据下降14.4%,剔除虚增空转因素后同比增长14.6%。2017年12月08日,审计署在《2017年第三季度国家重大政策措施贯彻落实情况跟踪审计结果》中公布部分地区违规举债或虚增财力。江西、陕西、甘肃、湖南、海南5个省的5个市县通过出具承诺函等违规举借政府性债务64.32亿元。云南、湖南、吉林、重庆4个省的10个市县(区)虚增财政收入15.49亿元。

  2018年地方政府债务约束趋紧的背景下,地方政府需控制负债率,压缩负债。而地方政府以往举新债还借债的方式将不可持续,融资渠道被施以种种限制,财政收入增速放慢,目前提高政府收入的可行办法就是提高政府性基金收入,而其中土地出让收入又占到政府性基金收入的80%以上,所以部分地方政府通过放宽限制政策修复房地产市场以期提高自身收入。

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